Lån og økonomi
Flekslån eller fastforrentet lån: sådan vælger du lånetype
De fleste danskere vælger et variabelt forrentet lån, når de køber bolig. Valget mellem flekslån, F1, F3, F5 og et fastforrentet lån handler om, hvor meget rentesvingninger du kan holde til – og hvor længe du bliver i boligen.
Sidst opdateret 15. oktober 2026
Den korte forklaring på lånetyperne
- Flekslån (F-kort): renten justeres løbende, oftest inden for få måneder.
- F1, F3 og F5: rentetilpasningslån, hvor renten er fast i henholdsvis et, tre eller fem år og derefter justeres til markedet.
- Fastforrentet lån (obligationslån): renten er fast i hele lånets løbetid. Lånet har en kurs, der ændrer sig med renten.
- Afdragsfrihed: du betaler kun renter og bidrag i en periode. Det sænker ydelsen, men gælden bliver ikke mindre.
Valget er ikke én gang for alle. Et fastforrentet lån kan konverteres til et variabelt lån, og et variabelt lån kan lægges om til et fastforrentet lån, når kursen er til det. Men hver omlægning koster tinglysningsafgift af differencen, og den skal regnes med.
Hvad koster de forskellige lån?
Lige nu ligger en stor del af de nye lån med variabel rente. I marts 2026 udgjorde lån med variabel rente 72 pct. af privatkundernes nye realkreditlån, og den gennemsnitlige rente eksklusive bidrag var 3,11 pct. Realkreditinstitutternes egne prognoser for de variabelt forrentede lån ligger på omkring 2,4 til 3,5 pct. afhængigt af binding og horisont.
Fire spørgsmål der afgør valget
- Hvor længe bliver du i boligen? Skal du sælge om tre år, er en lang rentebinding ofte unødvendig, fordi du skal sælge lånet til kurs.
- Hvor meget må ydelsen svinge? Tjek om du kan tåle en stigning på ét procentpoint – det svarer til cirka 1.100 kr. om måneden på et lån på 2.000.000 kr.
- Hvor højt belåner du boligen? Jo tættere du er på loftet for belåningsgraden, jo vigtigere er det med en ydelse, du kan holde fast i.
- Kan du tåle at binde dig? Hvis du kan afdrage ekstra, når renten er lav, kan et variabelt lån med frihed til at konvertere passe bedre.
Kursen: det, mange overser ved fastforrentede lån
Et fastforrentet lån handles som en obligation med en kurs. Når renten stiger, falder kursen, og omvendt. Det har to konsekvenser: du kan blive pålagt kursregulering, hvis du sælger boligen, mens kursen er under 100, og du kan omvendt køre gælden billigere ned, når kursen er lav.
- Kurs over 100: du skal betale mere for at indfrie lånet, end du skyldes i kurs.
- Kurs under 100: du kan indfri billigere end pålydende, men til gengæld kan du møde et krav om kursregulering, når du sælger.
- Kursen bestemmer også, hvad en konvertering koster – derfor er tidspunktet vigtigt.
Du kan beregne ydelsen på en bolig, du kigger på, i vores låneberegner. Den giver et bud på månedlig udgift, så du kan sammenligne boliger på det, du faktisk skal betale.
Kilder
- Realkredit Danmark – RenteprognosePrognose for kontantlånsrenter og kurser, opdateret om måneden.
- Danmarks Nationalbank – Højere rente på danskernes realkreditlånGennemsnitlig rente på nye realkreditlån, marts 2026.
- Danmarks Nationalbank – Boliggælden er blevet lidt dyrereStatistiknyhed for juli 2026: gennemsnitlig rente inkl. bidrag på boliggælden er 3,52 pct.
- Danmarks Statistik – Renter og bidragGennemsnitlige renter og bidragssatser for ind- og udlån.
Tallene stammer fra de anførte kilder og kan blive justeret, når der kommer nye tal. Guiden er sidst tjekket 15. oktober 2026.
Spørgsmål og svar
Hvad er forskellen på F1, F3 og F5?
Tallene er antallet af år, renten er bundet, før den justeres til markedet. F1 er bundet i ét år, F3 i tre år og F5 i fem år. Jo længere binding, jo dyrere er lånet typisk, men jo mere ro får du på ydelsen.
Hvad koster et flekslån?
Flekslånet har den laveste startydelse af de typiske lånetyper, men renten kan ændre sig hyppigt. Du skal derfor kunne tåle, at ydelsen stiger, hvis rentemarkedet vender.
Kan jeg skifte lånetype undervejs?
Ja. Du kan konvertere et fastforrentet lån til et variabelt lån og omvendt, når kursen er til det. En omlægning koster blandt andet tinglysningsafgift af differencen mellem det nye og gamle lån.
Hvad er kursregulering?
Når du sælger en bolig med et fastforrentet lån, der har en kurs under 100, kan låneudstederen kræve kursregulering. Det er et skøn for, hvad tabet ved at indfri lånet løber op i over lånets resterende løbetid.
Læs også
Klar til at se, hvad der er til salg?
Søg på by, postnummer eller kort – og gem en søgning, så får du en mail, når der kommer nye boliger, der passer.